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百色市人民政府關于印發百色市城區棚戶區改造征收國有土地上房屋補償安置辦法的通知——百政發〔2019〕22號
來源:百色市人民政府辦公室 發表時間:2019-12-10   14:38:40 點擊次數: 瀏覽字體:【 】 【打印】 【關閉
 
 
 
百色市人民政府
關于印發百色市城區棚戶區改造
征收國有土地上房屋補償安置辦法的通知

百政發〔201
922 

 
各縣市、區人民政府,市人民政府各工作部門:
《百色市城區棚戶區改造征收國有土地上房屋補償安置辦法》已經市四屆人民政府第72次常務會議審議通過,現印發給你們,請認真貫徹實施。
 
 
百色市人民政府
2019年11月26日
 
 
百色市城區棚戶區改造
征收國有土地上房屋補償安置辦法
 
第一章    
 
第一條  為規范國有土地上房屋征收與補償活動,維護公共利益,保障被征收房屋所有權人的合法權益,根據《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)、廣西壯族自治區人民政府《關于貫徹國有土地上房屋征收與補償條例的通知》(桂政電〔2011〕36號)、住房城鄉建設部《關于印發國有土地上房屋征收評估辦法的通知》(建房〔2011〕77號)等有關法律法規規定,結合本市實際,制定本辦法。
第二條  凡在百色市城區城市規劃區范圍內進行棚戶區改造征收國有土地上單位、個人的房屋,并需要對被征收房屋所有權人(以下稱被征收人)補償、安置的,適用本辦法。
第三條  房屋征收與補償應當遵循“決策民主、程序合法、補償公平、結果公開”的原則。
第四條  城區人民政府負責本行政區域的國有土地上房屋征收與補償工作。市人民政府負責對城區人民政府的征收工作進行統籌協調和監督、指導,百色市城市房屋征收管理辦公室負責具體協調工作。
第五條  城區人民政府指定的房屋征收部門負責組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作,城區房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位承擔房屋征收與補償的具體工作,簽訂委托協議,并對房屋征收與補償行為負責監督。
第六條 發展改革委、住房城鄉建設局、國資委、自然資源局、財政局、公安局、市場監管局、稅務局、城市管理局、交通運輸局、生態環境局、審計局、信訪局、供電、水務、電信等有關機構和單位應當按照職責分工,各負其責,互相配合,保障房屋征收與補償工作順利進行。
 
第二章 征收決定
 
第七條 征收單位向房屋征收部門提交以下材料,申請實施房屋征收。
(一)發展改革部門出具的該項目審批文件。
(二)自然資源行政主管部門出具的項目用地規劃條件和項目用地紅線圖。
(三)本項目征收補償資金到位證明。
(四)房屋征收補償初步方案。
(五)其他需要提交的材料。
城區房屋征收部門應當及時進行審查,對符合規定的,啟動房屋征收程序。城區房屋征收部門可以根據項目實際情況分期實施房屋征收。
第八條  房屋征收按下列程序進行:
(一)在征收范圍內發布房屋征收預公告。
(二)對征收范圍內的房屋進行調查、測量和登記,并將調查結果在征收范圍內向被征收人公布。
(三)對征收范圍內未經登記的建筑作出認定和處理。并將調查、認定和處理結果進行公布。
(四)確定房地產價格評估機構并對擬征收房屋進行預評估。
(五)對征收補償方案進行論證并在征收范圍內及時公布,征求被征收人意見,并將征求意見和修改情況及時公布。
(六)進行房屋征收社會穩定風險評估。
(七)將房屋征收補償資金足額撥付到專用賬戶。
(八)作出房屋征收決定并公告。
(九)進行分戶評估,并將評估報告送達被征收人。
(十)開展房屋征收工作,與被征收人簽訂補償安置協議。 
(十一)撥付補償款。
(十二)房屋拆除與安置。
第九條 房屋征收部門應當根據城鄉規劃主管部門出具的規劃手續確定房屋征收范圍。
第十條 房屋征收范圍確定后,房屋征收部門應當在征收范圍內發布預公告,并告知被征收人權利和義務。
第十一條  房屋征收預公告發布后,單位和個人不得在房屋征收范圍內實施下列行為:
(一)新建、改建、擴建房屋及其附屬設施。
(二)改變房屋和土地用途。
(三)建立新的房屋租賃關系。
(四)轉讓房屋和土地使用權。
(五)抵押權登記。
(六)辦理工商、稅務登記。
房屋征收部門應當就前款所列事項,以書面形式通知發展改革委、住房城鄉建設局、自然資源局、市場監管局、稅務局等部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限,暫停期限最長不得超過1年。違反規定實施上述行為的,房屋征收時仍按發布預公告之日的房屋狀況和使用性質進行征收補償。
第十二條 在組織調查登記時,被征收人應當予以配合,房屋所在地街道辦事處(鎮人民政府)和社區居委會(村民委員會)應當予以協助。
第十三條 被征收房屋的使用性質和建筑面積以房產證或不動產權證登記為準。對房屋使用性質或者建筑面積有異議的,由當事人向不動產登記部門提出書面申請,不動產登記部門應當在收到申請5個工作日內作出書面認定。
房屋情況調查中發現被征收房屋無手續或手續不全的,由當地街道辦事處(鎮人民政府)組織城區自然資源、住建等有關部門和社區居委會(村民委員會),通過走訪周邊居民和查閱規劃圖、宗地圖等方式,調查核實地塊的權屬、四至界線(范圍)以及是否與鄰里有糾紛及被征收人戶籍、繳納社保等基本情況,并于5個工作日內出具對地塊權屬、房屋權屬、地塊規劃設計條件等書面處理意見。
第十四條  在組織調查登記時,房屋征收部門可以委托具有相應資質的價格評估機構對征收范圍內的單位公房、商品房、獨立式居民房進行預評估。對于房改房、集資房、經濟適用房、限價商品房、市場化運作建設住房等政策性住房,則不需要評估。
第十五條 房屋征收部門根據調查結果擬定房屋征收補償方案,報同級人民政府組織有關部門進行論證。并將經論證的房屋征收補償方案在房屋征收范圍內進行公示,廣泛征求被征收人意見。征求意見期限不得少于30日。
房屋征收補償方案應當包括征收范圍、補償方式、產權調換房屋、臨時安置用房地點、補償安置標準、簽約期限等內容。
第十六條 被征收人對房屋征收補償方案有異議的,應當持本人有效身份證明和房屋權屬證明,在征求意見期限內向房屋征收部門提交書面意見。
第十七條 房屋征收部門對在公示期內收到的公眾意見進行梳理,如有50%以上被征收人對征收補償方案有異議的,城區人民政府應當組織由被征收人和公眾代表及相關部門參加的聽證會,并根據聽證會情況修改方案。
第十八條 城區人民政府作出房屋征收決定前,按照有關規定進行社會穩定風險評估。房屋征收決定涉及被征收人數量在300戶(含300戶)以上的,應當經城區人民政府常務會議討論決定。
第十九條 城區人民政府作出房屋征收決定,并在征收范圍內進行公告。公告內容應當載明房屋征收補償方案、房屋征收實施單位和行政復議、行政訴訟權利等事項。
房屋被依法征收的,國有土地使用權同時收回。
第二十條 房屋征收所需的調查登記、預評估、論證、聽證、鑒定、公告、公證、評估及其他工作經費,由項目業主在調查登記前先行撥付房屋征收部門。
 
第三章  征收補償與安置
 
第二十一條  對房屋征收決定范圍內的被征收人給予的補償包括:
(一)被征收房屋及所占土地價值的補償。
(二)被征收房屋附屬物的補償。
(三)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償。
(四)因征收非住宅房屋造成的停產停業損失的補償。
第二十二條 房地產價格評估機構由被征收人在15個工作日內協商選定。協商不成的,由征收實施單位組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定,或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。原則上同一征收項目由一家房地產價格評估機構承擔評估工作。
第二十三條 被征收房屋的價值,考慮房屋的區位、用途、建筑面積、樓層、裝修、土地使用權等因素,由評估機構按照住房城鄉建設部《國有土地上房屋征收評估辦法》的規定評估確定。
第二十四條  被征收房屋的附屬物和認定為未超過批準期限的臨時建筑,按照評估確定的重置價格實行貨幣補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑,不給予補償。 
對未辦理國有土地使用權證,能提供有關證據證明是國有土地的,認定為國有劃撥土地,按國有劃撥土地進行評估補償,但要扣除權籍調查費用和辦證費用等有關費用。國有土地上果樹、林木等青苗補償費參照現行的百色市人民政府征地補償標準文件執行。
第二十五條  被征收人或房屋征收部門對評估報告有異議的,應當自收到評估報告之日起15日內向房地產價格評估機構申請復核評估。逾期不申請復核評估的,按評估報告確定被征收房屋價值。對復核結果有異議的,應當自收到復核結果之日起15日內向市房地產價格評估專家委員會申請鑒定。逾期不申請鑒定的,按復核結果確定被征收房屋價值。
第二十六條  房屋征收補償安置實行貨幣補償安置和房屋產權調換安置兩種方式,由被征收人自行選擇。選擇貨幣補償安置的,由被征收人領取補償補助費后自行安置。
第二十七條  實行房屋產權調換安置的,被征收人按照簽訂補償安置協議的先后次序,在政府安排的安置房源中優先選擇符合其安置條件的安置房屋。安置房源應符合國家質量安全標準且產權清晰。
第二十八條  實行房屋產權調換安置的,應按有關規定,計算、結清被征收房屋價值和產權調換房屋價值的差價。
第二十九條  單位公房的補償安置。
被征收用地和房屋的面積、性質、用途等,以土地證、房產證或不動產權證載明的為準。
(一)貨幣補償安置。不需要安排回建用地的,按市場價格評估給予房屋征收貨幣補償。
(二)回建安置。需要安排回建用地的,在市人民政府審批同意的安置地塊內安置。被征收用地與安置地的面積差價按市場評估價實行差價互補:被征收用地面積大于安置地面積,其面積差價按被征收地塊的市場評估價給予被征收單位貨幣補償(如屬國有劃撥土地,則按該地段劃撥土地使用權權益價格補償);被征收用地面積小于安置地面積,其面積差價由被征收單位按安置地塊的市場評估價給予補足,地上附屬(著)物按評估價格給予補償。
第三十條  政策性住房的補償安置。
被征收房屋所有權人、房屋面積、性質、用途等,以房產證、不動產權證或已登記備案的購房合同等為準。屬于房改房、集資房、經濟適用房、限價商品房、市場化運作建設住房等政策性住房的,應按取得不動產權的要求計算應補繳土地出讓金和住房公攤建筑面積款,在所簽訂協議中明確扣減。補繳的住房公攤建筑面積計入補償安置面積。
(一)產權調換安置。被征收人選擇產權調換安置方式的,按1:1.1比例面積在政府提供的安置房源實行產權調換。安置房戶型由被征收人自行選擇,先簽協議者優先選房。
1. 被征收人選擇的安置房面積等于應補償的安置房面積,安置房的房屋價款,由征收單位支付給安置房源供應方。
2. 被征收人選擇的安置房面積小于應補償的安置面積的,安置房的房屋價款由征收單位支付給安置房源供應方,面積差部分按安置房源的當年采購價由征收單位補償給被征收人。
3. 被征收人選擇的安置房面積大于應補償的安置面積的,等面積部分安置房的房屋價款由征收單位支付給安置房源供應方,面積差部分按安置房源的當年采購價由被征收人購買。
(二)貨幣補償安置。被征收人選擇貨幣補償安置方式的,按1:1.1比例面積并以產權調換安置房源的當年采購均價計算,由征收單位一次性給予貨幣補償,補償后被征收人自行安置。被征收房屋用于經營性活動的,按房產證載明的用途進行評估補償。
(三)被征收人按時間要求與房屋征收部門簽訂房屋征收補償協議的,在1:1.1補償安置比例的基礎上,再給予原房屋補償安置面積20%的產權調換面積獎勵或者貨幣補償獎勵。
無房職工居住在單位房屋的,該房屋補償歸產權單位。其中符合享受保障性住房政策和條件的住戶,可優先在政府的保障性住房內安置,購房款由住戶負責。
第三十一條  商品房的補償安置。
被征收房屋所有權人、房屋面積、性質、用途等,以房產證、不動產權證或已登記備案的購房合同等為準。
(一)產權調換安置。被征收人選擇產權調換安置方式的,按1:1.1比例面積實行產權調換,調換的房屋在政府統一安排的商品住宅小區或政府提供的安置房安置,安置房戶型由被征收人自行選擇,先簽協議者優先選房。
1. 被征收人選擇的安置房面積等于應補償的安置房面積,安置房的房屋價款,由征收單位支付給安置房源供應方。
2. 被征收人選擇的安置房面積小于應補償的安置面積的,安置房的房屋價款由征收單位支付給安置房源供應方,面積差部分按被征收房屋同地段市場評估價由征收單位補償給被征收人。
3. 被征收人選擇的安置房面積大于應補償的安置面積的,等面積部分安置房的房屋價款由征收單位支付給安置房源供應方,面積差部分按政府采購價(政府提供的安置房)或市場銷售價(商品房小區)由被征收人購買。
4. 房屋裝飾裝修部分按評估價給予貨幣補償。
(二)貨幣補償安置。被征收人選擇貨幣補償安置方式的,按1:1.1比例面積并以市場評估價計算,由征收單位一次性給予貨幣補償,房屋裝飾裝修部分一并按評估價補償,補償后被征收人自行安置。被征收房屋用于經營性活動的,按房產證載明的用途進行評估補償。
(三)被征收人按時間要求與房屋征收部門簽訂房屋征收補償協議的,在1:1.1補償安置比例的基礎上,再給予原房屋產權面積20%的產權調換面積獎勵或者貨幣補償獎勵。
第三十二條  國有土地上獨立式居民房補償安置面積確認。1990年4月1日施行《中華人民共和國城市規劃法》之前建造的手續不全的房屋,按測繪面積的100%計入安置面積,按同地段的市場評估價格給予補償。1990年4月1日施行《中華人民共和國城市規劃法》以后建造的房屋,按以下標準確認面積:
(一)被征收房屋的土地使用權證、房屋所有權證等有效權屬證件齊全的,房屋面積、性質等以證書載明的為準。證書載明的面積確認為住房安置面積,補償價格按同地段的市場評估價格執行。
(二)被征收房屋有土地使用權證,經報建但未按照報建審批內容建設,超出報建審批部分的房屋面積作如下處理:
1. 符合報建審批內容的房屋面積計入安置面積,按同地段的市場評估價格給予補償。在征收部門發布征收預公告前違建行為未被發現的違建面積,被征收人在規定時間內簽訂征收協議的,按重置價格的70%給予補助;不在規定時間內簽訂征收協議的,則不給予補助。
2. 被征收人報建審批為三層(含第三層)以下的,則報批的樓層面積計入安置面積,四層(含第四層)以下未報批的面積按測繪面積的95%計入安置面積,計入安置面積的按同地段的市場評估價格給予補償。未計入安置面積部分,被征收人在規定時間內簽訂征收協議的,按重置價格的70%給予補助;不在規定時間內簽訂征收協議的,則不給予補助。
3. 超出土地使用范圍建設的房屋面積,不計入安置面積,未計入安置面積部分以房屋征收實施單位或被征收人委托的具有相應資質的房產測繪單位出具的測繪成果為準,被征收人在規定時間內簽訂征收協議的,按重置價格的70%給予補助;不在規定時間內簽訂征收協議的,則不給予補助。
4. 在征收部門發布征收預公告前已被查處認定為違法建筑的房屋面積,不給予補償、補助。
(三)被征收房屋有土地使用權證,未經過報建審批,在四層以內(含第四層)的房屋面積,由房屋征收實施單位或被征收人委托的具有相應資質的房產測繪單位出具的測繪成果為準,建筑性質以土地證書載明(或規劃用地性質)的為準,按測繪面積的90%計入安置面積,并按同地段的市場評估價格給予補償。未計入安置面積部分,被征收人在規定時間內簽訂征收協議的,按重置價格的70%給予補助;不在規定時間內簽訂征收協議的,則不給予補助。
(四)被征收房屋無土地使用權證,也未經過報建審批的,按第十三條規定執行,認定地塊權屬、房屋權屬及面積。
1. 被征收人戶籍屬于城區居民的,按國有土地上獨立式居民房規定的面積確認、補償安置方式給予登記和補償安置,但在所簽訂的協議中要明確由被征收人繳納按程序辦理不動產權證所需繳納的土地房產測繪費和土地出讓金等相關費用。被征收人選擇貨幣補償安置的,則該費用直接在征收補償費中扣減;被征收人選擇產權調換安置的,則該費用由被征收人補繳后,再給予產權調換安置。符合規劃條件的房屋,在補交費用后按測繪面積的85%計入安置面積,并按同地段的市場評估價格給予補償。未計入安置面積部分,被征收人在規定時間內簽訂征收協議的,按重置價格的70%給予補助;不在規定時間內簽訂征收協議的,則不給予補償。
2. 被征收人戶籍不屬于城區居民的,房屋面積按國有土地上獨立式居民房規定的面積確認,但不納入產權調換安置范圍,符合規劃條件的房屋,按重置價格評估后,如被征收人在規定時間內簽訂征收協議的,按重置價格的70%給予補助,不在規定時間內簽訂征收協議的,則不給予補助。
第三十三條  國有土地上獨立式居民房補償安置方式
(一)貨幣補償安置。按照本辦法第三十二條確認的房屋面積及補償價格計算出的房屋價值給予貨幣補償(房屋裝飾裝修部分一并按評估價補償),被征收人按時間要求與房屋征收部門簽訂房屋征收補償協議的,在1:1.1補償安置比例的基礎上,再給予原房屋產權面積20%的貨幣補償獎勵。
(二)產權調換安置。按照本辦法第三十二條規定計(換)算出的安置住房面積,在政府統規統建的安置小區內進行等面積調換,安置房面積原則上不得超過應安置住房面積。安置房面積大于應安置住房面積的,面積差部分由被征收人按市場價購買。安置房面積小于應安置住房面積,面積差部分按被征收房屋的市場價由征收單位補償給被征收人。房屋裝飾裝修部分按市場評估后,其補償(補助)比例同其房屋主體補償(補助)一致。
(三)異地產權調換安置。被征收人選擇在政府提供的安置房源產權調換安置方式的,按照本辦法第三十二條規定計(換)算出的安置住房面積,按1:1.1比例面積實行產權調換,房屋裝飾裝修部分一并按評估價補償。安置房戶型由被征收人自行選擇,先簽協議者優先選房。
1. 被征收人選擇的安置房面積等于應補償的安置房面積,安置房的房屋價款,由征收單位支付給安置房源供應方;
2. 選擇的安置房面積小于應補償的安置面積的,安置房的房屋價款由征收單位支付給安置房源供應方,面積差部分按被征收房屋同地段市場評估價由征收單位補償給被征收人;
3. 選擇的安置房面積大于應補償的安置面積的,等面積部分安置房的房屋價款由征收單位支付給安置房源供應方,面積差部分按政府采購價(政府提供的安置房)或市場銷售價(商品房小區)由被征收人購買。
被征收人按時間要求與房屋征收部門簽訂房屋征收補償協議的,在1:1.1補償安置比例的基礎上,再給予原房屋產權面積20%的產權調換面積獎勵或者貨幣補償獎勵。
第三十四條  國有土地上獨立式居民住房改為經營性用房的認定:
(一)土地證、房產證等權屬證件齊全且具備市場主體登記手續和稅務登記手續且正在作為經營性用房使用的,參照商業面積給予安置補償;只有市場主體登記手續而沒有稅務登記手續的,按經營性用房面積50%計算參照商業面積給予安置補償;市場主體登記手續和稅務登記手續都沒有的,按經營性用房面積20%計算參照商業面積給予安置補償。
(二)有土地證、無房產證或權屬證件不齊全的。具有市場主體登記手續和稅務登記手續且正在作為經營性用房使用的,按經營性用房面積50%計算參照商業面積給予安置補償;只有市場主體登記手續而沒有稅務登記手續的,按經營性用房面積20%計算參照商業面積給予安置補償;市場主體登記手續和稅務登記手續都沒有的,按經營性用房面積10%計算參照商業面積給予安置補償。
(三)沒有土地證和房產證,也未經過報建審批的住房改為經營性用房的不給予按商業面積安置補償。
第三十五條  國有土地上獨立式居民住房改為經營性用房補償安置方式。被征收人選擇按認定的經營性用房安置的面積,不再按第三十三條進行補償安置。
(一)產權調換安置。被征收人選擇產權調換方式的,按1:1比例面積在政府指定的商業用房安置點實行產權調換,先簽協議者優先選商鋪。被征收人選擇的商業安置用房面積等于應補償的商業安置面積,商業安置用房的房屋價款,由征收單位支付給安置房源供應方;面積小于應補償的商業安置面積的,商業安置用房的房屋價款由征收單位支付給安置房源供應方,面積差部分按被征收商鋪同地段市場評估價由征收單位補償給被征收人;面積大于應補償的商業安置面積的,等面積部分安置用房的房屋價款由征收單位支付給安置房源供應方,面積差部分按安置商業用房同地段市場評估價由被征收人購買。
(二)貨幣補償安置。被征收人選擇貨幣補償安置方式的,按1:1.1比例面積并以產權調換安置房源的市場評估價計算,由征收單位一次性給予貨幣補償,補償后被征收人自行安置。
(三)商業回購面積方式。在政府指定的商業安置區內,依據認定的商業回購面積,按政府制定的商業安置供應價購買。供應價應低于同地段房地產市場價格。被征收人購買的商業面積原則上不得超過認定的商業回購面積,如超過部分的面積由被征收人按市場價購買。
第三十六條  按照國家、自治區房屋征收補償安置相關規定,房屋征收部門可按照各棚戶區改造項目實際情況,對臨街鋪面制定詳細補償安置辦法,報城區人民政府批復實施。
第三十七條  房屋建造年份和用途按房屋征收實施單位或被征收人提供的政府部門出具的土地、規劃、建設手續,或相關年份的地籍(形)圖、路網圖及航拍圖等確認。無法確定建造年份和用途的,由城區政府組織自然資源、住建部門確認。被征收人土地屬劃撥性質的,評估補償時被征收人要補交土地出讓金,或在補償協議中明確從補償費中扣除應補交的土地出讓金。
第三十八條  安置小區車位(庫)原則按照一套(戶)一車位(庫)配套建設,自安置住房項目交房之日起2年內,被征收安置戶按一戶一車位可優先選擇購買或租賃。選擇購買車位(庫)的,可享受產權車位市場價10%優惠;選擇租賃車位(庫)的,以車管部門機動車登記系統的車主為依據簽訂租賃協議,自協議簽訂之日起2年內,減免50%租金。
選擇租賃后又轉為購買的,不再享受市場價10%優惠。具體操作實施由各項目實施單位按政府審定的車位供應方案執行。
第三十九條  房屋征收安置補助
(一)搬家補助
被征收房屋屬于個人的,搬遷補助費按每戶5000元包干(按2500元/戶·次,含搬出及搬進各一次);被征收房屋屬于單位的,搬遷補助費按30000元包干(含搬出及搬進各一次)。
(二)臨時過渡補助
政策性房、商品房、獨立式居民房征收安置臨時過渡補助費標準:按安置住房面積每平方米15元/月計發,不足1200元/月的戶按1200元計發。選擇貨幣補償安置的政策性住房、商品房和獨立式居民房,給予一次性3個月的臨時過渡補助費;選擇在政府回建房小區內進行產權調換安置的,臨時過渡補助費發放期限自房屋騰空交付拆除之日起至安置房交付使用后3個月。
(三)停產停業損失補助
因征收非住宅房屋(鋪面、酒店、旅館、辦公、工業用房及其他用房)造成停產停業的,一次性支付 6 個月的停產停業損失補助費,停產停業損失補助費由有資質的評估機構進行評估。
房屋承租人對搬家補助費和停產停業補助費的歸屬有約定的,從其約定;無約定的,支付給承租人。
第四十條  電話、電視網絡、互聯網寬帶、空調、水表、電表等的遷移費用按現行的百色市人民政府征地補償標準文件規定給予補償。
第四十一條  房屋征收部門與被征收人就補償事項、補償方式、補償金額和支付期限、臨時過渡等事項,訂立補償安置協議。對被征收人屬于個人的,在規定期限內與房屋征收部門簽訂房屋征收補償協議的,給予每戶獎勵10000元,按期限搬遷和騰空房屋的,再給予每戶獎勵10000元。被征收人屬于企業的,在規定期限內與房屋征收部門簽訂房屋征收補償協議的,給予該企業獎勵20000元,按期限搬遷和騰空房屋且配合做好征拆工作(職工無阻撓、上訪等現象)的,再給予獎勵20000元。
第四十二條  符合住房保障條件的被征收人申請保障性住房的,市住房保障部門和有關部門應當優先給予配租、配售。
第四十三條  被征收房屋存在租賃關系的,被征收人應與房屋承租人解除租賃關系,房屋承租人應在政府規定的期限內自行搬遷。
第四十四條   征收設有抵押權的房屋,抵押人應當將房屋被征收情況通知抵押權人,并與抵押權人商定選擇補償安置方式。
第四十五條  征收涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡等房屋的,應依照有關法律、法規的規定辦理。
第四十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議,或者被征收房屋所有權人不明確、所有權人下落不明、有產權糾紛、房屋共有權人以及繼承人意見分歧的,由房屋征收部門報請城區人民政府依照房屋征收條例的規定啟動依法征收程序。
第四十七條 被征收房屋的拆除工程,應由具備相應資質等級的施工單位承擔。
房屋拆除單位要按照《中華人民共和國安全生產法》、《建筑工程安全生產管理條例》、《建筑拆除工程安全技術規范》規定,編制《拆除工程安全專項施工方案》并經報批后實施房屋拆除施工。
房屋征收部門應對已補償到位并搬遷房屋的拆除施工安全進行監督管理。
 
第四章  附則
 
第四十八條  本辦法自公布之日起施行,本辦法與國家及自治區的規定不一致的,從其規定;以往我市有關規定與本辦法不一致的以本辦法為準,實施中的具體問題由市住房和城鄉建設局負責解釋。
第四十九條  本市所轄各縣(市)棚戶區改造涉及國有土地上房屋征收與補償的,各縣(市)可以參照本辦法,結合實際情況自行研究制定本縣(市)國有土地上房屋征收與補償辦法。
第五十條  本辦法自發布之日起實施,有效期五年。2018年10月7日公布的百政規〔2018〕7號同時廢止。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
公開方式:公開
                                                       
抄送:市委各部門,各人民團體。
市人大常委會辦公室,市政協辦公室,市中級人民法院,市
人民檢察院。
        市工商業聯合會。                                         
  百色市人民政府辦公室                   2019年1126日印發    

關于《百色市城區棚戶區改造征收國有土地
上房屋補償安置辦法》政策解讀
 
一、政策依據
(一)《中華人民共和國城鄉規劃法》;
(二)《中華人民共和國土地管理法》;
(三)《中華人民共和國城市房地產管理法》;
(四)《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號);
(五)住房城鄉建設部《關于印發國有土地上房屋征收評估辦法的通知》(建房〔2011〕77號);
(六)廣西壯族自治區人民政府《關于貫徹國有土地上房屋征收與補償條例的通知》(桂政電〔2011〕36號);
(七)《百色市城區棚戶區改造征收國有土地上房屋補償安置暫行辦法》(百政規〔2018〕7 號);
(八)參照學習南寧市、畢節市等地的立法經驗。
二、修改主要內容解釋(說明)
(一)關于補充異地產權調換補償安置方式問題。
根據市棚改會議精神,因舊城區棚改項目安置方案需結合“古城恢復·紅城提升”規劃進行擬定, “古城恢復·紅城提升”工程初步規劃方案建議采取商住分離的安置政策;因此舊城區國有土地上獨立式房屋居民采取異地安置方式。補償安置標準按照商品房類型住房按1:1.1產權調換再給予20%獎勵,面積差的互補差價。
(二)獨立式居民房國有土地上獨立式居民房的商鋪認定、補償安置問題。
一直以來,部分居民都將一樓甚至二樓作為門面在經商,改變了用途,而經營性用房的補償標準要比住房高。
因此,為順利推進工作,在尊重歷史、尊重事實的基礎上,根據土地證和房產證辦理情況以及工商稅務手續辦理情況,在按商業用房安置面積認定之后,再以產權調換安置、貨幣補償安置,在政府指定的商業安置區內,依據認定的商業回購面積方式進行補償安置。
(一)土地證、房產證等權屬證件齊全且具備工商營業手續和稅務登記手續且正在作為經營性用房使用的,參照商業面積給予安置補償;只有工商營業手續而沒有稅務登記手續的,按經營性用房面積50%計算參照商業面積給予安置補償;工商營業手續和稅務登記手續都沒有的,按經營性用房面積20%計算參照商業面積給予安置補償。
(二)有土地證、無房產證或權屬證件不齊全的。具有工商營業手續和稅務登記手續且正在作為經營性用房使用的,按經營性用房面積50%計算參照商業面積給予安置補償;只有工商營業手續而沒有稅務登記手續的,按經營性用房面積20%計算參照商業面積給予安置補償;工商營業手續和稅務登記手續都沒有的,按經營性用房面積10%計算參照商業面積給予安置補償。
(三)沒有土地證和房產證,也未經過報建審批的住房改為經營性用房的不給予按商業面積安置補償。
(三)關于安置小區車位供應的說明
為更好地保障棚戶區被征收人的生活質量水平,保證征收補償合理,本規定對棚戶區改造項目涉遷戶住房的車位采用限價供應或租賃的方式供應,車位供應價格由各實施單位(項目業主)進行測算后擬定車位供應方案報市人民政府審定。
(四)關于修訂過渡費補助問題。
在房屋征收過程中,為適應城區當前經濟形勢,維護被征收人利益,更好地推進城區棚戶區改造房屋征收工作,結合我市城區近幾年房屋征收拆遷實際狀況和住宅租金情況。
(五)棚戶區改造征收國有土地上房屋獎勵及補助標準
類別
項目
費用標準
獎勵
簽訂獎勵
個人10000元;企業20000元
搬遷獎勵
個人10000元;企業20000元
補助
搬家補助費
個人5000元包干(按2500元/戶·次,含搬出及搬進各一次)
單位房屋30000元包干(含搬出及搬進各一次)
電話、寬帶網遷移費
120元/戶
閉路電視安裝費
120元/戶
空調遷移費
400元/臺
補助
獨立水表
80元/表
獨立電表
80元/表
臨時安置補助費
選擇貨幣補償安置,按住房面積15月/平米計算(不足1200 元按1200元計發),一次性發3個月。
選擇產權調換安置,按住房面積15月/平米計算(不足1200 元按1200元計發),自房屋騰空交付拆除之日起至安置房交付使用后3個月。
非住宅房屋停產停業補償費
一次性支付6個月停產停業損失費,由有資質的評估機構進行評估。
三、補償實例演示
(一)政策性住房補償安置模擬案例
黃阿姨一套60的房改房被列入棚改范圍,那么在補償安置方面她有多少種方案可以選擇?如何計算安置補償呢?
1. 選擇純貨幣化安置
(1)房屋價值:假如房源當年采購價均價為3500元,即3500×(60×1.1)=231000元;
(2)簽訂獎勵:3500×60×20%=42000元;
(3)臨時過渡安置補償: 60×15=900元,不足1200按1200元/月計發=1200×3個月=3600元
(4)搬遷補償:每戶5000元;
(5)協議獎勵10000元;
(6)騰空獎勵10000元;
(7)其他各種設備遷移費用補助:按實際情況測算,單項價格可見文末附表;
選擇純貨幣安置,最少可獲得貨幣補償:
231000+42000+3600+5000+10000+10000=306000元
2. 選擇產權調換方式安置
黃阿姨在政府規劃的安置小區選擇,她原來60平米的房改房能選擇多大面積的安置房?
(1)如果黃阿姨在規定時間內簽訂補償協議,則60平米×(1.1系數+20%按時簽訂獎勵)=78平米;
如果黃阿姨沒有在規定時間內簽訂補償協議,則沒有20%按時簽訂獎勵,即60平米×1.1=66平米;
(2)黃阿姨選擇了新的安置房,其他的獎勵和補助還有嗎?
有。獎勵和補助為:60×15=900元,不足1200按1200元/月計發=1200×(N年+3個月)=18000元;(假設安置房建設時間為1年)
搬遷補償:每戶5000元包干;
簽訂協議獎勵10000元;
騰空獎勵10000元;
其他各種設備遷移費用補助:按實際情況測算,單項價格可見附表。
黃阿姨選擇產權調換的方式,在規定的時間內簽訂協議并搬遷的,除了得到78平米的房子,還能得到的補助獎勵為:18000+5000+10000+10000=33000元。
 
3. 選擇產權調換+貨幣補償方式安置
黃阿姨選擇產權調換安置,但黃阿姨是孤寡老人,只想要50平米的兩居室,如何計算補償和補助?
黃阿姨在規定時間內簽訂補償協議,則本可以置換得60平米×(1.1系數+20%按時簽訂獎勵)=78平米的房子,那么多出來的28平米應該按照安置房源當時的采購價折合成房屋價款,補償給黃阿姨,其他補助和獎勵不變。
(二)商品房補償安置模擬案例
陳大叔有一套100的商品房被列入棚改范圍,他有多少種方案可以選擇?如何計算安置補償呢?
1. 選擇純貨幣安置:
(1)房屋價值:100×1.1×同地段市場評估單價(假設市場評估價為4000元/平米)=100×1.1×4000=440000
(2)簽訂獎勵:100×20%×4000=80000
(3)裝修補助:100×房屋裝修裝飾補償單價(假設評估為800元/)=80000元
(4)臨時過渡安置補償:房屋的總建筑面積100×15元/×3個月=4500元;
(5)搬遷補償:每戶5000元包干;
(6)在規定時間內簽訂協議并騰空獎勵:協議獎勵10000元;騰空獎勵10000元;
(7)其他各種設備遷移費用補助:按實際情況測算,單項價格可見前文;
陳大叔一套100的商品房選擇純貨幣安置,最少可獲得貨幣補償:440000+80000+80000+4500+5000+10000+10000=629500元
2. 選擇產權調換安置:
(1)如果陳大叔在規定時間內簽訂補償協議,可以調換安置房面積為:100平米×(1.1系數+20%按時簽訂獎勵)=130平米;
(2)如果陳大叔沒有在規定時間內簽訂補償協議,則沒有20%按時簽訂獎勵,可調換安置房面積為:100平米×1.1=110平米;
(3)另補償補助結算(同上):
裝修補助:80000元
臨時過渡安置補償: 100×15元/×(N年+3個月)=22500元;(假設安置房建設時間為1年)
搬遷補償:每戶5000元包干;
在規定時間內簽訂協議并騰空獎勵:協議獎勵10000元;騰空獎勵10000元;
其他各種設備遷移費用補助
陳大叔選擇產權調換的方式,在規定的時間內簽訂協議并搬遷的,除了得到130平米的房子,還能得到80000+22500+5000+10000+10000=127500元的補助獎勵。
3. 選擇產權調換+貨幣補償方式
陳大叔選擇產權調換安置,可以選擇小于或大于他原來房子面積的安置房,如何計算補償和補助?
(1)選擇小房子:陳大叔在規定時間內簽訂補償協議,可以置換得100平米×(1.1 +20%)=130平米的房子,但陳大叔只想要100平米的三居室,那么多出來的30平米應該按照安置房源當時的采購價折合成房屋價款,補償給陳大叔,其他補助和獎勵不變。
(2)選擇大房子:陳大叔想選擇大于130平米的大房子,則多出來的面積部分按政府采購價(政府提供的安置房)購買。
(三)獨立式居民房補償安置模擬
案例一:李大姐在百勝街有磚混獨立式居民住宅一棟,四層,每層80,共320,房屋所有權證一本320,那么在棚改補償安置中李大姐有哪些渠道選擇?補償安置如何計算?
1. 選擇純貨幣補償安置
(1)房屋價值:320×1.1×同地段市場評估單價(假設市場評估價為4000元/平米)=320×1.1×4000=1408000元
(2)簽訂獎勵:320×20%×4000=256000
(3)裝修補助:320×房屋裝修裝飾補償單價(假設評估為800元/)=256000元
(3)臨時過渡安置補償: 320×15元/×3個月,即320×15×3=14400元;
(4)搬遷補償:每戶5000元包干;
(5)在規定時間內簽訂協議并騰空獎勵:協議獎勵10000元;騰空獎勵10000元;
(6)其他各種設備遷移費用補助:按實際情況測算,單項價格可見前文;
李大姐一棟320的獨立式居民住宅樓選擇純貨幣安置,最少可獲得貨幣補償:1408000+256000+256000+14400+5000+
10000+10000=1959400元
2. 選擇異地產權調換:
(1)李大姐在規定時間內簽訂協議,可以調換安置房面積為:320平米×(1.1+20%)=416平米;
(2)房屋裝飾裝修補償同上: 256000元
3臨時過渡安置補償320×15元/×(N年+3個月)=72000元;(假設安置房建設時間為1年)
4搬家補助: 5000元;
5在規定時間內簽訂協議并騰空獎勵:協議獎勵10000元;騰空獎勵10000元;
6各種設備遷移費用補助
李大姐選擇產權調換的方式,在規定的時間內簽訂協議并搬遷的,除了置換得到416平米的房子,還能得到256000+72000+5000+10000+10000=353000元的補助獎勵。
3. 選擇就地(近)產權調換(政府統建安置小區)
(1)李大姐如果選擇就地(近)產權調換,選擇拆舊建新安置天地樓,則沒有1.1系數+20%按時簽訂獎勵,證書載明的面積確認為安置面積,即李大姐家是按320面積調換安置房。
(2)另補償補助結算:房屋裝飾裝修補償+臨時過渡補助+搬家補助+按時簽訂協議及搬遷騰空獎勵+各種設備遷移費用=256000+72000+5000+10000+10000 =295400元。
4. 選擇異地安置+貨幣安置補償方式
李大姐在規定時間內簽訂協議,可以調換安置房面積為:320平米×(1.1 +20%)=416平米;但李大姐一家只選擇了150平米的四居室,那么多出來的266平米應該按照安置房源當時的采購價折合成房屋價款,補償給李大姐,假設安置房采購價為4500元,則266×4500=1197000元,其他補助和獎勵不變。
即320平米的獨立式居民房經過棚改,可以得到150平米的新安置房+1197000元房屋價差額+295400元補償補助款。
案例二:李大姐在百勝街有磚混獨立式居民住宅一棟,四層,每層80,共320,房屋所有權證一本320,一層出租為批發小賣部正常營業。那么在棚改補償安置中李大姐有哪些渠道選擇?補償安置如何計算?
1. 選擇純貨幣補償安置
(1)房屋價值:240×1.1×同地段市場評估單價(假設市場評估價為4000元/平米)=320×1.1×4000=1056000元
1樓改為經營用房:80×參照商業同地段市場評估單價(假設市場評估價為10000元/平米,含裝修)=80×10000=800000元
(2)簽訂獎勵:240×20%×4000=192000
(3)裝修補助:240×房屋裝修裝飾補償單價(假設評估為800元/)=192000元
(3)臨時過渡安置補償: 240×15元/×3個月,即320×15×3=10800元;
1樓改為經營用房停產停業損失補助:80×80元/參照商業評估(假設評估價為80元/)×6個月,即320×80×6=38400元;
(4)搬遷補償:每戶5000元包干;
(5)在規定時間內簽訂協議并騰空獎勵:協議獎勵10000元;騰空獎勵10000元;
(6)其他各種設備遷移費用補助:按實際情況測算,單項價格可見前文;
李大姐一棟320(1樓改為經營用房)的獨立式居民住宅樓選擇純貨幣安置,最少可獲得貨幣補償:1056000+800000+192000+192000+10800+38400+5000+10000+10000=2314200元
2. 選擇異地產權調換:
(1)李大姐在規定時間內簽訂協議,可以調換安置住房房面積為:240×(1.1+20%)=312;
1樓改為經營用房:80商業面積
(2)房屋裝飾裝修補償同上: 192000元
3臨時過渡安置補償: 240×15元/×(騰空至安置房交付+3個月)=240×15元/×15個月=54000元;(假設安置房交付時間為1年)
1樓改為經營用房停產停業損失補助:80×80元/參照商業評估(假設評估價為80元/)×6個月,即320×80×6=38400元;
4搬家補助: 5000元;
5)在規定時間內簽訂協議并騰空獎勵:協議獎勵10000元;騰空獎勵10000元;
6各種設備遷移費用補助
李大姐選擇產權調換的方式,在規定的時間內簽訂協議并搬遷的,除了置換得到312平米的住房和80商業面積,還能得到192000+54000+38400+5000+10000+10000=309400元的補助獎勵。
案例三:王大壯在那畢村有磚混住宅一棟,6層,每層90,共540,報批層數為四層,面積360。
1. 選擇純貨幣安置:
(1)房屋價值:在規定時間內簽訂協議,房屋價值應從兩部分分別計算合法審批部分360×(1.1 +20%)×同地段市場評估單價(假設認定評估價4000元/平米);未審批部分180×建筑重置成本單價(假設重置成本單價為1500元/平米)×70%;
房屋價值=360×1.3×4000+180×1500×70=2061000元
(2)房屋裝飾裝修補償(假設裝修評估價為800元/平米):486(360+180×70%)×800=388800
(3)搬家補助:5000
(4)臨時過渡補助486(360+180×70%)×15元/×(N年+3個月)= 109350元;(假設安置房建設時間為1年,N=1)
(5)按時簽訂協議獎勵:10000元
(6)按時搬遷騰空獎勵:10000元
王大壯一棟6層540的獨立式居民住宅樓選擇純貨幣安置,最少可獲得貨幣補償:
2061000+ 388800+5000+109350+10000+10000=2584150元
2. 選擇異地產權調換
(1)可置換的面積:360平米×(1.1 +20%)=468平米;他可以在政府指定的安置小區內選擇一套或多套安置住房,原則不得超過安置面積;
(2)超層建設成本補助180×建筑重置成本單價(假設重置成本單價為1500元/平米)×70%=189000元。
(3)房屋裝飾裝修補償(假設裝修評估價為800元/平米):486(360+180×70%)×800=388800
(3)搬家補助:5000
(4)臨時過渡補助486(360+180×70%)×15元/×(N年+3個月)= 109350元;
(假設安置房建設時間為1年)
(5)按時簽訂協議獎勵:10000元
(6)按時搬遷騰空獎勵:10000元
王大壯選擇異地安置,則一棟6層540的獨立式居民住宅樓至少可以安置補償得:468平米安置房+補助及獎勵189000元+388800+5000+109350+10000+10000=612150元。
 


 
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